Ali投资债券的策略（1）

把无收益资产活起来

债券投资策略
无论什么投资都需要策略，才能更有效帮助我们达财务自由，这里Ali与大家分享自己研究的投资债券策略之：“房产+Bond”的投资策略。

无收益资产
相信很多人读过《富爸爸穷爸爸》Robert Kiyosaki 定义“资产”(Asset) 为能产生正现金流的，而“负债”(Liability) 是负现金流的。换句话说：资产就是将钱放进你口袋里的东西，而负债则是把你口袋的钱拿走的东西。很多人不能跑出那个“老鼠圈”因为他们不能分别资产和负债的概念。例如你买入一间房子（自住），努力供完后你认为这是你的资产，实际上是负债。因为除了每个月要支付供款以外，尚要支付水费、电费、物业管理费、维修保养费等。所以自用的房子，车都是你的负债不是资产，即使你供完它们。

房产只有4%租金。房产+Bond年化回报率62%

出租房产一般只有2%-4%租金，不能抵消银行贷款利息。自住的房子没有租金，（有些人通过Airbnb把空置的房间出租，赚取租金），如果你是单身还好，如果已经成家就有点不方便。那么有没有方法把这个无收益资产变成有收益的资产呢，让它活起来？我们直接看例子和计算。

你的房子假如向银行融资取得$500,000，贷款利息为4.3%期限30年，然后你将这笔资金买入一项3年到期coupon 6.8% 的债券。大部分债券是一年付2次利息。通过下面的spreadsheet计算，每月供款为是$2,474.36，而债券每半年收到$17,000利息($500,000* 6.8% /2)。首5个月还未收到债券利息，你需要自掏腰包供贷款，在第六个月收到债券利息就存进贷款户头，在第7，8，9，10，11都不需要供贷款，第12月时再收到第二次的债券利息就存进贷款户头。重复地做。








三年后，债券到期你将取回本金$500,000，而这时银行贷款还欠$447,097.44，清还后赚$52,902.56，扣除首5个月投入的$12,371.80，净赚$40,530.76，年化回报率62%，非常可观的回报。

取回本金 $500,000.00

贷款欠额 $447,097.44

盈利 (A) $52,902.56

投入资金(B) $12,371.80

净利 (A-B) $40,530.76
年化回报 62%

三年后你的产业可能已经升值，再向银行融资(refinance)到$600,000。再次投资债券，重复地做。

（注：这里贷款计算根据flexi loan repayment，回报计算只是简单示范，真实回报还要包含债券买入价，佣金，融资费用，房子维修费，等等）



风险

一般情况债券比股票风险低，受法律保护，拥有优先权索取公司清盘赔偿。投资债券最大的风险是公司违约(Default)。所以必须谨慎挑选优质债券，如AMBANK债券，在大马银行倒闭机会极低，至多被收购。新的银行是要继续付债卷利息，影响不大。

其次房屋贷款一般是浮动利率，如果银行升息，就会影响投资回报。反之降息就有利投资者。如果你能够与银行商讨前面几年是固定利率，这也减低利率风险。



房产+股票策略风险高

上面是利用房产抵押融资的低息和高杠杆，如果同样把所融资的资金，投资在股票，那么回报不就更高。是，但是股票风险高，而且没有固定利息（公司可能降低股息）。一旦公司停止/减少股息，那么就中断现金流，你可能掉入财务困境。还有股票价格波动大，没有保本。

房产+Bond风险比较低，而且回报高达62%，已经非常好了，不要冒更大的风险。


待续。。。敬请留意。

此债券投资策略是Ali研究，在一年前与ali Whatsapp broadcast members 分享过，和一起讨论过。一年后的此策略绩效不错，现在和大众读者分享。请各位不要copy paste ，你可以share Ali blog 到facebook, tweeter 。不要抄，请尊重原著。谢谢合作。
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（声明：以上投资策略是个人意见，投资回报计算只是示范，没有保证回报，没有推荐任何产品。如果投资者损失，笔者恕不负责。）


债券系列：
1. Ali投资债券的策略（1）
2. Ali投资债券的故事（2）
3. 债卷 - 小百科
4. 马币债券- MAH SING 6.800% UNRATED PERPETUAL SUKUK MUSHARAKAH
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