Monday, December 23, 2019

巴菲特唯一投资的REIT - STOR

你知不知道巴菲特唯一投资的REIT 产托基金是 STORE Capital (STOR)?
单单今年有超过30%的收益。从2017建仓至今两年半的时间大慨有100% 的收益了。这是巴菲特近年表现最好的投资标之一。

在美国有近200家REIT 上市公司,为什么巴菲特会看中这一家公司?
巴菲特自己没有说解为什么投资这家REIT。以下是Ali 整理巴菲特可能投资STOR 的原因。



1.  Triple Net Lease (NNN)
NNN又叫做三重净租赁可能吸引巴菲特投资。什么是NNN三重净租赁?NNN三重净租赁就是:业主无需承担和物业相关的三种费用:地税、保险、维修费用。这些费用都是由租客承担,业主净赚租金。(如果你本身有包租婆的经验,你就知道这三项地税、保险、维修费用很头疼)。

美国有近200家REIT 上市公司,分为13种类,而这种三重净租赁商业模式的,除了STOR外只有寥寥几家,其中比较有代表性的是:Reality Income (O)、National Retail (NNN)、 Vereit (VER)、Spirit Realty (SRC)、W.P. Carey (WPC)、EPR Properties (EPR)、Agree Realty Corporation (ADC)。

全部上市超过20年之久,这期间经历2次经济危机,2000年的dotcom科技股泡沫,对他们影响不大,毕竟他们不是科技股;而2008的次贷危机对美股打击甚大,还有2016美联储加息影响,而他们都站稳脚冲击比大市来得小。这20年大市(S&P500)回报大慨130%,除了SRC和VER经营出问题,其他一律跑赢大市(S&P500),有400%-500%之间的表现,而O较为特出接近600%的回报。市场人士称STOR为小O。



2.  三个引擎推进增长
STOR较为年轻2014年IPO上市,在同类REIT中,为什么巴菲特会选STOR呢?STOR有什么特别之处?同业一般有两个引擎都不得了,而STOR则有三个引擎推进增长

  1. 通过超长期租约(18年)和通胀挂购的年租金涨幅(1.8%/年)来锁定回报;
  2. 通过30%的留存资金进行再投资,获得2.47%的增长;
  3. 通过股权融资池增发股票,外加AAA评级的Master Funding发债进行融资扩张,实现额外2.79%的收益。


3.  管理层
大家都知道巴菲特投资前特别注重管理层。巴菲特认为,一个优秀的企业必然需要拥有一个优秀的企业管理层。好的产业,好的生意,可以在不良的管理层手上毁掉。
STORE是由两位地产信托界的老将Christopher H. Volk和Morton H. Fleischer组建于2011年。在此之前他们已经创建过两家上市地产信托了,分别是FFCA(1994-2001)、Spirit Finance (2003-2007),最后都是并购退出,退出时点把握很精妙,存续期间分别带给股东12.2%和19.7%的年化收益。

而C.H. Volk先生, 仅用一封商业介绍电子邮件忽悠伯克希尔买入10%的普通股


4.  目标市场和护城河
STOR 目标市场超过$3 trillion 没有遇到瓶颈。STOR 目前拥有超过2000+ 产业,400+ 客户,分别100+不同领域。80%的租户小于1%<1 p="">


除了以上分散风险还不够,在电子商务崛起时代,很多零售业都受到如Amazon 的冲击。STOR有一套防身术(护城河)就是目标租客类别,大部分是免疫电子商务的行业,65%租客是来自服务业,如全服务餐饮业、幼教、健身、美容业、宠物店、医疗、二手车等。19%的来自零售业是家具、农业、狩猎和钓鱼等。16%是制造业如木具、塑料、电子产品、汽车零件,食品制造商。

多年来,出租率高达99.5%以上。


再来看同行比较:
ROE=12%


股息成长是最高

Payout ratio 最低




看了以上几点大慨是巴菲特选投资STOR的原因。你想不想和巴菲特一样投资STOR? 或者STOR适不适合“存股法”? Ali 个人认为STOR也是“存股法”选择之一。

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执行定期定额存股法,需要手动每月执行,你需要养成有纪律投资的习惯。

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Ali 在eToro建立“存股法”投资组合,下面连线了解更多
1)  存股法 - 如何每月$50 投资美股REIT
2)  巴菲特唯一投资的REIT - STOR
3)  REIT 在电商时代还有生存空间吗?
4)  投资REIT就是保守型?EQIX(REIT)是大数据的火车头


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参考:
1. 官方网站:https://www.storecapital.com/

2. 存股法 - 如何每月$50 投资美股REIT https://aliinvest.blogspot.com/2019/11/50-reit.html

8 comments:

  1. Thanks for your info. STOR looks good but US Reit is subjected to 30% withholding tax?

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    1. Yes. STOR dividebd subjected to 30% withholding tax. Some broker auto refund*. You can refer my blog label "withholding tax" and how to get full refund on dividend

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    2. This comment has been removed by the author.

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  2. 感謝介紹,很多有用的資訊

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  3. ali使用webull购买的可以退税?

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