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Friday, January 31, 2020

REIT 在电商时代还有生存空间吗?

近年电商e-commerce 崛起,如雨后春笋般迅速发展,美国Amazon,中国淘宝,京东,马来西亚/新加坡有 Lazada, Shopee 。零售业向电商转变,相应对REIT的冲击。我们看到不少商场Mall 关闭或倒闭,如美国的Walmart、Macy、Sears、Toys "R" Us 等等零售业一些关闭或倒闭(参考1)。


Walmart,Macy 和 Ralph Lauren 也抵挡不住Amazon 攻势,近年盈利下滑。

虽然很多零售业受到冲击,但是当一个行业没落,有另一个行业崛起,时代转变。


REIT 在电商时代还有生存空间吗?

很多人提到REIT 就只是联想到shopping mall 罢了,其实REIT 是一种商业模式,REIT是把资产证卷化的一种做法,它不只限于商场,它可以是工厂、货仓、医疗、民宅、宿舍、通讯、科技,电供,石油气管、农场、树林 等等。

当电商行业崛起,促进了货仓和物流业的迅速发展。在美国REIT 大概分为18大类,其中工业REIT 里还可以细分制造业,物流,货仓。而专注物流货仓的REIT公司有好几家,今天Ali 就介绍一家Ali 投资了五年的STAG Industrial (STAG) 。



STAG Industrial (STAG)

STAG 是纯工业REIT,目前拥有430 项产业,分布美国37州。43%与电商相关的产业,租客包括大型公司Amzon, DHL, XPO logistic, FedEx。在货仓和物流业的澎湃发展下得益,2018年投资$677million收购53项产业,增加提供货仓物流产业。

STAG 是其中少数月月派股息的公司,而且也是年年增加股息。

Stag 的基本面和同业比较

货仓和物流业最大市值是Prologis (PLD) 超过$60 bil 美元。STAG市值$5 bil 美元是中型工业REIT。

同业平均Dividend yield = 2.4%,STAG目前DY=  4.4%,是同业中最高。


Funds From Operations (FFO) 营运资金更加适合用来评估REIT(参考2),原因在于净收入Net profit中对折旧的处理。在GAAP标准会计处理中的折旧费用在计算REITs价值时,会产生低估。所以Price / FFO 比 Earning per share 更适合用于REIT价值评估。STAG 的Price/ FFO = 14,比同业平均值24 低,fair value 合理价计算值是$57,就是说目前股价被低估了。



接下来,评估STAG的债务,Debt to EBITDA 是平均值消微高一些 (4.8 vs 4.4)。

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参考:
1.  https://moneywise.com/a/retailers-closing-stores-in-2019
2.  https://www.investopedia.com/terms/f/fundsfromoperation.asp

6 comments:

  1. 谢谢你的分享. 但是看到这数年股息的增长却相当缓慢.对此您有什么看法呢?

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    1. 资金用来扩展/收购。看看他的operating income 的成长,这才是推进器。股息会被扣30% tax,用在扩展,更有利

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  2. 謝謝分享。我深信就算是商場REITs仍有價值,每月有平穩現金流入的生意並不多。

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    1. 赞同,市场有存在的价值。电商时代出现,是零售业革命。前面另一篇 STOR (REIT) 就提到一些可以对电商"免疫力"的行业,请游览

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  3. 謝謝分享!我想專注於配合電商物流的REIT會有大的發展空間及價值體現。
    我是香港來的,請問如我用以上的eToro link開户及入資金後,可以加入你的whatsapp group嗎?謝謝!

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